Ejecutiva Magazine

SE TERMINÓ LA INDULGENCIA HIPOTECARIA Y SE COMIENZAN A SENTIR CON LA VENTA DE CASAS Y EMBARGOS, ¿QUÉ HACER SI ESTÁS EN ESA SITUACIÓN?

Miami, viernes 27 de agosto de 2021

La moratoria federal sobre ejecuciones hipotecarias, que abarcaba a alrededor del 70 por ciento de los préstamos hipotecarios del país, expiró el 31 de julio. Expertos en vivienda prevén que las ejecuciones hipotecarias aumentarán en los próximos meses.

“El final de la moratoria del gobierno no dará lugar a millones de ejecuciones hipotecarias”, dijo Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de RealtyTrac, una filial de ATTOM, en un comunicado, “pero es probable que veamos un aumento constante de la actividad de incumplimiento para el resto del año”.

El mes pasado, New Jersey tuvo la tercera tasa de ejecuciones hipotecarias más alta entre los estados, según ATTOM, un proveedor de datos inmobiliarios. Los prestamistas ejecutaron una de cada 4,809 viviendas. En todo el país, las ejecuciones hipotecarias aumentaron un 40 por ciento en julio en comparación con julio de 2020, pero bajaron un cuatro por ciento respecto al mes anterior.

“La situación probablemente caerá en algún lugar entre leve y severa, al menos en parte porque los prestamistas pueden no querer ser vistos como parcas echando a familias vulnerables de sus hogares”, dijo en un comunicado Todd Teta, director de producto y tecnología de ATTOM. “Sin duda, lo averiguaremos a lo largo del próximo año”.

Según las proyecciones de los economistas de Zillow, en los próximos seis meses, varios cientos de miles de hogares saldrán de la indulgencia (pagos hipotecarios en pausa) sin un plan para devolver a un buen estado su hipoteca con sus prestamistas, lo que les pone en riesgo de ejecución hipotecaria. La mayor oleada de salidas de la indulgencia se espera en septiembre y octubre.

¿Qué es la indulgencia?

Los propietarios de viviendas con problemas económicos durante la pandemia han podido suspender los pagos de su hipoteca durante meses a la vez para encontrar empleo o hacer frente a los gastos.

La mayoría de los propietarios salen de la indulgencia después de seis meses, dijo Jeffrey Ruben, presidente de WSFS Mortgage. Pero la mayoría de los prestatarios tienen la opción de prorrogarla si sus circunstancias no han mejorado.

Hasta el 15 de agosto, 1.6 millones de propietarios de viviendas en todo el país estaban en situación de indulgencia, según la Mortgage Bankers Association. Esto supone el 3.25 por ciento de las carteras de los administradores hipotecarios. Más de cuatro de cada cinco de esos prestatarios se encuentran en planes de indulgencia ampliados.

La indulgencia hipotecaria alcanzó su punto máximo en mayo de 2020, cuando más de cuatro millones de hipotecas estaban en indulgencia, según Freddie Mac.

Mientras están en indulgencia, los propietarios no pueden refinanciar sus préstamos para aprovechar las tasas de interés históricamente bajas y reducir sus pagos mensuales.

Los prestatarios tienen que compensar los pagos de la hipoteca que omitieron. Por lo general, esto significa que el prestamista amplía la hipoteca, incluyendo los pagos omitidos, durante un periodo de tiempo más largo, o un prestamista agrega los pagos omitidos al final de la hipoteca para que los prestatarios paguen la suma global cuando la hipoteca venza.

¿Cómo funciona la solicitud de omisión de pagos de la hipoteca?

A lo largo de la pandemia, la indulgencia “fue útil para una enorme cantidad de personas que necesitaban ese alivio”, dijo Rubén.

¿Qué sigue para los propietarios en apuros?

El gobierno federal no renovó su moratoria de ejecuciones hipotecarias, que expiró en julio. Esa prohibición se aplicaba a las hipotecas con respaldo federal, como las aseguradas por la Federal Housing Administration y las garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac.

Pero la Consumer Financial Protection Bureau ha dicho que las compañías hipotecarias deben evaluar primero a los propietarios para determinar si son elegibles para los programas de asistencia y ofrecer opciones a los prestatarios antes de presentar nuevas demandas de ejecución hipotecaria en la mayoría de las hipotecas. Esta norma aplica a partir del 31 de agosto y durante el resto del año.

¿Pagos hipotecarios en pausa? Esto es lo que debes saber cuando llegue el momento de reanudar los pagos.

El número de ejecuciones hipotecarias residenciales en Filadelfia se ha mantenido alrededor de 20 a 30 por mes, dijo Michael Froehlich, abogado gerente de la unidad de propiedad de la vivienda y los derechos del consumidor de Community Legal Services.

“El verdadero pico, anticipamos, va a venir el próximo mes”, dijo.

Debido a la fortaleza del mercado de la vivienda y a la revalorización de la misma, los propietarios en su conjunto se encuentran en una posición más fuerte que durante la Gran Recesión, cuando muchas personas debían más de lo que valían sus casas. El aumento del patrimonio neto coloca a los propietarios en una mejor posición para trabajar con sus prestamistas.

“Será un aterrizaje mucho más suave que el que experimentamos en el pasado”, dijo Rubén.

¿Qué opciones tienen los propietarios?

Los propietarios de viviendas todavía pueden solicitar una indulgencia.

Durante la pandemia, algunas personas han estado agotando sus ahorros o echando mano de sus fondos de jubilación para pagar sus casas, por lo que ahora tienen problemas para pagar sus hipotecas, dijo Froehlich.

La mayoría de los propietarios de viviendas que salen de la indulgencia y siguen teniendo problemas tienen algunas opciones. Pueden intentar entrar en un programa de modificación del préstamo con su prestamista. Pueden solicitar un aplazamiento del préstamo para retrasar los pagos requeridos. Pueden vender sus casas para resolver sus deudas.

Los propietarios deben preguntarse si tendrán ingresos constantes que les permitan pagar su hipoteca, dijo Chelsea Barrish, vicepresidenta de impacto del programa en Clarifi, una organización sin fines de lucro de asesoramiento financiero con sede en Filadelfia. Si no es así, los propietarios deben agotar todas sus opciones de indulgencia y de modificación del préstamo. Los asesores de vivienda pueden ayudar a los prestatarios a entender los programas disponibles y hablar de las opciones con sus prestamistas. Si la casa no es asequible a largo plazo, tienen que considerar la mejor estrategia para salir de su préstamo, que incluye la venta de su casa.

“Y si venden, ¿pueden encontrar un lugar apropiado y asequible para que viva su familia?”, dijo Barrish. “Creo que la gente se está haciendo esas difíciles preguntas”.

Según una encuesta de la Mortgage Bankers Association, uno de cada seis prestatarios está saliendo de la indulgencia sin un plan, lo que los pone en riesgo inmediato de ejecución hipotecaria. Otros dijeron que planeaban vender para evitar la ejecución hipotecaria. Así, un análisis de Zillow estima que entre el 20 y el 25 por ciento de los prestatarios pudieran poner sus casas a la venta, lo que aumentaría la oferta nacional de viviendas disponibles con más de 200 mil casas.

Las salidas de la indulgencia “aliviarán potencialmente parte de la escasez de inventario que hemos visto en los mercados de la vivienda en los últimos años”, dijo Chris Glynn, economista gerente senior de Zillow.

“Pero”, dijo Froehlich de Community Legal Services, “lo que sabemos es que las casas más asequibles para muchos de nuestros clientes de bajos ingresos son las casas en las que están”.

Rubén dijo que muchos de los prestatarios de WSFS Mortgage que están saliendo de la indulgencia están ahora refinanciando sus préstamos para reducir sus pagos mensuales de hipoteca.

Los expertos aconsejan a los propietarios de viviendas que contacten a sus prestamistas o respondan cuando los prestamistas se pongan en contacto con ellos, para que los prestatarios pueden elaborar un camino a seguir si todavía necesitan ayuda después de salir de la indulgencia o necesitan un plan de pago.

“A los prestamistas les interesa trabajar con los prestatarios”, dijo Rubén.

Fuente: MICHAELLE BOND, THE PHILADELPHIA INQUIRER, TRIBUNE NEWS SERVICE, SUN SENTINEL

Redacción Miami

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